投资底特律房产的10个理由

1.     重要的地理位置与城市地位

底特律是美国密歇根州最大的城市,是美国东北部重要的港口城市,五大湖的航运枢纽,与加拿大隔岸相望。底特律是世界汽车中心和音乐之都,美国三大汽车公司总部所在地

20世纪起,随着美国汽车工业的迅猛发展,底特律风光无限,造就了这座城市曾经的辉煌,并被世人熟知为汽车之城。

2.     市政府已脱离破产保护并走上正轨

21世纪以来随着美国汽车工业的衰落与经济危机的爆发,底特律逐渐走下坡路,并于2013年跌倒谷底,底特律市政府财政收入逐年减少,外债高筑,宣布破产。

2014年底,底特律市政府正式宣布脱离破产保护,重新走上正轨。市政府的破产使其减免了过去所有繁重的债务,使得市政府能够没有负担的把财政收入重新投入到城市建设与公共服务上,标志着底特律正式走向复苏。

在市政建设与规划上,底特律也展现出令人欣喜的迹象。曾经一些破败的房屋与路面正在大规模整修,学校医院等公共设施不断地完善,就业机会不断增加,人口数量也开始回增。加上市政府有能力投入越来越多警力维护城市稳定,就连曾经的高犯罪率头衔如今也已不属于底特律,使得越来越多人愿意来到这片美丽的热土上安居乐业。

3.     超强领导力的新任市长

Mike Duggan 市长曾经是底特律的总检察长,也曾是临危受命,将底特律市立医院从破产边缘重新振兴的CEO,更是底特律40多年来的第一人白人市长,他经验丰富,风格干练,不论政界还是媒体都对这位再次临危受命的市长给予很高的期望。从2013年11月上任后,底特律已经成功引进了数家美国知名财团的投资,还从奥巴马政府获得了数亿美元的特别拨款,在Mike Duggan的领导下,底特律在经济振兴及经济多元化方面都有显著改善,市政建设也如火如荼,现在的底特律已经见不到路边东倒西歪的弃屋,到处可见的是已经开工的修建工程。

 

4.     产业结构转型与经济复苏

2015年起,底特律城市经济出现显著回升,并一改曾经太过依赖汽车工业的单一产业模式,多元化的产业布局已经展开,来自全球各地的投资热钱正在不断涌入

底特律会展中心招标2.9亿美元来翻新,却在短短两小时内收到了9.2亿美元的竞标价。随着几大知名赌场相继在底特律开业,数十亿美元的投资涌入底特律市中心的酒店和餐饮业。超过6亿美元的投资涌入底特律三大职业体育球队及其场馆翻新。另外,优越的地理位置保证了其频繁的贸易往来,可以说底特律的经济复苏是大势所趋,不可逆转。

5.     美国汽车工业的回暖

从最近几年的销量来看,福特皮卡已经超过日本丰田成为全美最受欢迎的汽车。随着美国整体经济的复苏与美国对国际油价的进一步掌控,美国汽车行业也迎来了第二春。而最大的受益者无疑是美国汽车工业的大本营:底特律。

通用、福特、克莱斯勒三大汽车公司去年的产销量和盈利均创下历史新高。究其原因,是美国汽车业经过2008年金融危机的冲击后,如今已实现了全面转型,并正处在新增长轨道的初期。大的组装厂迁到成本更低的国家和地区,留在底特律的工厂也在管理和技术上进行了深刻变革。这些工厂的零配件借助网络技术,已做到零库存甚至负库存,大量削减了低端制造业工人的数目。而在这种新的产业组织模式下,更多技术型与管理型劳动力填充了底特律汽车就业市场,这也将对底特律整体的人口结构优化和人口素质提高产生重要影响。

所以说,大家的老观念现在需要更新了。底特律是美国汽车业转型成功的样板,而不再是美国汽车业衰败的典型。

6.     特殊时期的房地产市场与巨大的升值空间

底特律的低房价始于2008年起的金融危机。随后逐年走低,到2013年市政府宣布破产时跌倒谷底。2007年,底特律市区独栋房的中间价是11万美元。金融危机后,许多房子被收回并拍卖,甚至出现了白菜价买房的情况。2014年起,底特律的房价开始稳步回升,如今的中间价已经到达4万5千美元,但仍然连2007年的一半都不及

现在,美国大部分地区的房价已回升到接近甚至超过2007年的峰值,只有底特律由于其特殊的经济发展周期,房价仍有极大的上升空间。11万美元,是美国一般独栋房的建造成本,也是一般地区房价的起步基数,随着底特律城市经济的复苏,房价回到正常水平指日可待。

7.     全美最高的出租回报率

底特律市区房产的出租年回报率在20%甚至30%以上。对,这是一个冠绝全美,相当夸张的数字。这个数据是美国国家房地产管理协会在调查了超过1600个郡县之后得出的。同时也宣布,底特律是全美房东能得到投资回报率最高的地方,没有之一。全美平均的房产投资回报率在10%左右。而加州等中国买家偏爱的热门地区由于房价过高,回报率只有6%。

房屋能否租出是投资客最关心的问题之一。最新数据表明,底特律中心城区的房屋占有率高达98%。本地及周边的住房需求足够消化底特律的房屋租赁市场。

8.金融政策及移民政策

除了乐观的经济发展前景,银行房贷政策也是决定房价的重要因素之一。金融危机后,各大放贷机构都收紧了贷款业务,近年来谨小慎微,避免再次出现次贷危机。难以得到贷款也限制了底特律居民的买房能力,使得房价不断走低。如今随着经济复苏,人口回流,住房需求增长,更重要的是美联储极有可能在近十年来第一次加息,使得银行及其他金融机构跃跃欲试,准备重新放开房贷。一旦加息,外来投资充裕,房贷放宽,底特律的房价将迅速飙升。即便房价飙升到2007年的峰值,其每月的房贷也只是与现在几百美元的平均房租相当,所以租客们与其付房租还不如花同样的钱还房贷拥有自己的住房,届时的需求将不可限量,而那时的房价,必然是现在的数倍以上。

另外,美国政府已经批准了5万个特殊移民签证,以容纳新一轮的中国移民重建底特律。这些特殊签证将会签发给在底特律进行投资移民项目EB5的中国人,以及在底特律工作的专业技术人士。这无疑将加速底特律经济与房产市场的升温。

 

9.如果你想投资挣钱的话,“跟着巴菲特,别跟着潮流。”

这是一句投资界的名言。股神沃伦巴菲特无需多叙。对于底特律的房产市场,他于2013年就发表过这样的言论:“我喜欢买被错误定价的东西。我会买一些底特律的公司,而不仅仅是房产。”如果连他都选择底特律了,那真是一个好消息。

10.专业的房屋管理公司

对于非当地的房产投资者而言,靠谱的物业管理公司无疑是保证投资回报的最重要一环。由于底特律市区已开始出现一定量的投资业主,使得当地的物业管理行业需求猛增,并且服务越来越专业可靠。

在购置底特律房产后,从房屋修缮,招租,筛选房客,日常维护,问题处理,到税务,法律,保险等帮助,优秀的物业管理公司都能一条龙搞定。这让远在异地的房主省时省心,不用有多余的担忧,远程操控即可保证投资收益

 

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